「賃貸物件家主様からの相談コラム」 ~「法人契約(社宅代行)編」~ | 駒込・北区・豊島区・文京区の不動産のことなら株式会社ハウスマ


  • 「契約締結に当たり契約書の他に覚書への署名捺印を求められています。」



     


     不動産賃貸経営博士の「お悩み大家さん」に寄せられた「賃貸物件オーナー様」のご質問
    について詳しく回答させていただいております。


    【大家さんからの質問】
    「契約締結に当たり契約書の他に覚書への署名捺印を求められています。


    マンションの1室を所有しており、この度法人契約を結ぶことになりました。

    契約締結に当たり契約書の他に覚書というものへの署名捺印を求められています。
    が内容を読むと何だか借主寄りの文章で、例えば、無催告解除が定められている場合でも相
    当な期間をおかないと解除出来ない、とか貸主との連絡手段は借主が決める、とか借主が家
    賃未払いでも、張り紙、鍵交換はダメ、とか。

    当方、正式な手続きもせずにそのようなことはしないのは当たり前ですが、何だか文章の書
    きようが貸主サイドに対するダメダメ尽くしで、契約書があるにもかかわらず、上から目線
    でこのような書面を突きつけられると、果たしてこの契約は結んでも良いものなのかと不安
    になってしまいます。

    法人契約は今回で3回目ですが、覚書というのは初めてです。

    これは、契約するなら必ず必要なものなのでしょうか?拒否してもよいのでしょうか?

    社宅代行会社に提出するものなのですか?

    契約書があるのに覚書書がなぜ必要なのかわかりません。
    今、正に仲介業者から頂いた契約書を前にしてすごくこのまま進めて良いのか悩んでおります。
    今までの二回の契約にはない、何だか恐れみたいな感情もあります。

    ご助言頂けたら幸いです。
    よろしくお願い申し上げます。



    【ハウスマからの回答】

    はじめまして。
    株式会社ハウスマ駒込店と申します。

    社宅代行が間に入っているということは借主様は大手法人かと思います。
    昨今は「社宅代行会社」が間に入っているとこういった「念書」を交わしてほしいと言われ
    ることはよくあることです。
    記載いただいた中で「貸主との連絡手段は借主が決める」というのは初めて見ました
    が・・・その他はよくある条文かと思います。

    「社宅代行会社」が間に入っている契約は面倒なことが多いです。
    (貸主様がおっしゃるとおり若干上から目線の条文や入れる意味があるのか?と思う条文もあります)
    代行会社も借主から代行を依頼されている以上、ノーマルな契約ではなく少し口を出したい
    程度かと思います。(あくまで私の経験則ではございますが・・・)
    ※気を付けたい条文は「家賃滞納時」と「退去時の借主負担」部分がどうなっているかだと
    思います。

    あくまで業界の一般論として受け取っていただければと思いますが、社宅代行会社が間に入
    っているということは借主は大手法人の場合がとほんとです。
    つまり家賃滞納などは起こりづらいというこというところが最大のメリットかと思います。
    (コロナの件があるので絶対とは言えないのですが・・・)

    念書の条文が気になるようでしたら気になる条文を削除出来ないか聞いてみてはいかがでし
    ょうか?(社宅代行の中には契約書の条文をいじってくる法人もいらっしゃいますが、ほと
    んどが言い方を変える程度です)

    貸主様の中で念書や契約書内の条文の変更がどうしても納得がいかないようでしたら断って
    もよろしいかと思います。

    【大家さんからの返信コメント】

    早速のご回答有難うございます。覚書というのは社宅代行さんから要求されているものなの
    ですね。私が依頼している仲介業者さんに尋ねたところ借主法人さんから求められているも
    のなので重要だとの説明でした。
    が、いくら重要と言われても気になる点はありまして、例えば無催告解除が契約書に記載さ
    れてるにもかかわらず、貸主はいくら無催告解除が定められていても、相当な期間を定めて
    催告し改善が見られない場合に限り契約解除ができる、とか家賃滞納の際、督促するにあた
    って貸主に発生した費用は一切支払わない、とか、覚書に記載されている条項は契約書より
    優先する、等等。
    当たり前と言えば当たり前のことなのでしょうが。
    ご助言頂きましたように、家賃未払いの心配は無いように思いますが、気になるところは削
    除要請お願いし、態度が強固なら次の借主さんを仲介業者さんを変えて募集しようと思います。
    実は仲介業者さんの担当者が何を聞いてもわからず辟易しています。本当に見ず知らずの者
    からの質問に丁寧にご回答下さり、有難うございました。心より感謝致します。
    覚書について知っている者が周りに誰もおらず本当に助かりました。

    【ハウスマからの返信コメント】

    覚書を交わす理由としては「法人(借主)」と「代行会社」とで契約上不利にならないよう
    にする為かと思います。(賃貸借契約書は貸主側(不動産会社)が作成する為)
    覚書が重要というよりは賃貸借契約を交わす上で「借主と代行会社」側の希望のようなもの
    です。「代行会社」によっては希望通りの条文にならなければ契約しない会社もいらっしゃ
    います。
    先日のメールにも記載しましたが貸主様がご納得いかなければ断ってしまっても良いと思います。

    貸主様が気になっている「無催告解除」や「家賃滞納で督促した際の費用」ですが、確かに
    多少強引な条文だと感じます。(弊社は東京都の不動産会社ですが、あまり見ない条文で
    す)ただ、両条文とも「重大な契約違反」や「家賃滞納」時の条文かとお見受けいたします
    ので大手法人でしっかりしている会社のようであればあまり心配しなくても良いのかなとも
    思います。(すべての条文を拝見していないので曖昧な意見ですみません)


    【大家さんからの返信コメント】

    なるほど、わかりやすい説明で納得至極です。
    覚書の意味合いはそのようなものだったのですね。
    今一度、かの二点の変更か削除を求め、拒否された場合は契約しない方向で考えてゆきます。
    決断できるだけの材料を与えて頂き、本当に有難うございました


    参照URL→賃貸不動産経営博士の「お悩み大家さん」

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