「賃貸物件家主様からの相談コラム」 ~「騒音トラブル編」~ | 駒込・北区・豊島区・文京区の不動産のことなら株式会社ハウスマ


  • 「騒音により慰謝料を請求され、家賃の支払いもしなくなりました。」



     


     不動産賃貸経営博士の「お悩み大家さん」に寄せられた「賃貸物件オーナー様」のご質問
    について詳しく回答させていただいております。


    【大家さんからの質問】
    「騒音により慰謝料を請求され、家賃の支払いもしなくなりました。


    よろしくお願いいたします。
     築34年の鉄骨造2階建ての店舗(各階4フロア・計8世帯)を所有しております。
     2階の2部屋を1つの部屋として、発達障害の子供を預かる施設が入居しましたが、入居
    初日に階下のまたがっている1部屋から子供の足音がうるさいと騒音のトラブルになりました。

     上階をリフォームする際、和式トイレを斫り、洋式トイレへ変更したり、空室が数年開い
    ており築年数も古かったので、天井や電気配線、また入居者希望の壁の増設など大規模なリ
    フォームを3カ月近く行いましたが、そうした騒音は全く問題ないにもかかわらず、子供の
    足音がうるさい(階下が騒音測定をしており、子供の預かる時間15:00頃~18:00までの
    3時間で、60デシベルの音が単発で6~8回程度のレベル)とほぼ毎日怒鳴り込んでくる状
    況です。

     子供の足音がうるさいので、営業妨害だから今後前年同月比で下がった分の補償と精神的
    苦痛の慰謝料を払ってもらうと言われております。(まだ2カ月目なのですが、各月50~
    100万円の売り上げ減少とのこと)なお、階下はインターネットの通信販売の仕事で、お客
    が実際に来店での販売売上はほぼ皆無です。

     状況説明が長くなってしまい、申し訳ありません。
    質問①階下の店子より、貸主は上階にそのような業種が入るならば、なぜ防音工事をしなか
    ったのか。それの落ち度があるとの指摘がありますが、当物件は防音をうたった物件ではな
    いのですが、そこまで配慮する必要があるのでしょうか?

    実際、リフォームは通常の内装工事のレベルです。(2階の床がコンクリートだったので少
    し支持脚で15cm床上げして、カーテットタイルを敷いた程度です)

    質問②階下からは、上記記載の費用以外に転居も検討しているので、引っ越し費用や転居先
    のリフォーム費用を要求しております。(この費用は、クレームを言ってきた初日に言われ
    た請求です。その後、営業補償や慰謝料が追加になった流れです。)そうした費用まで支払
    う必要があるのでしょうか?

    質問③今月から家賃の支払いもしなくなりました。請求をすると、上階の騒音で店舗として
    自身(店子)の要求するレベルでないことと、貸主が店舗として使用できる状態にしていな
    いため、支払う義務はないと言われております。(現在も当店舗で営業しております)その
    言い分は通るのでしょうか?

    状況から、弁護士にも依頼する予定ですが、先んじてお知恵を拝借できればと思い、質問さ
    せて頂きました。

    何卒よろしくお願いいたします。



    【ハウスマからの回答】

    はじめまして。
    株式会社ハウスマ駒込店と申します。

    回答させていただきます。

    ①貸主様のほうで防音工事までする必要はないと思います。必要があるとすれば2階の施設
    を借りている借主様になります。(遮音性のあるフロアタイルを敷くなど)

    ②引越費用やリフォーム費用など支払う必要はありません。ましてや慰謝料などもってのほかです。

    ③賃貸借契約では貸主様とトラブルになったからといって家賃を支払わなくても良いことに
    はなりません。

    騒音トラブルは難しい案件ですが、今回のような場合、理由はどうあれ「家賃を支払わな
    い」と言っている借主に非があります。上階の契約者がうるさいからといって賃料を支払わ
    ないことは賃貸借契約違反となります。言葉が悪いですが、難癖を付けて貸主様から金銭を
    取ろうとしているように見受けられます。
    催促をしてそれでも支払わないようでしたら契約解除の通知をしてもよろしいかと思います。

    騒音は人によって感じ方が違う為、解決することが難しいのですが、貸主様がおっしゃると
    おり「リフォーム時」の騒音は気にならないのに子供の足音についてここまでいってくるの
    は疑問を感じます。音がうるさく「営業妨害」というのもおかしな話です。(飲食店などご
    来店するお客様が多い職種ならわかりますが・・・)
    私の見解では金銭等一切支払う必要はないと思います。本件は貸主に責任がないと伝え家賃
    を支払うよう内容証明書等を送ってみてはいかがでしょう。ただ、ここままにしておくわけ
    にもいかないと思いますので、必要であれば第三者(弁護士など)に間にはいってもらって
    はいかがでしょうか。

    ご健勝をお祈りしております。


    【大家さんからの返信コメント】
     
    ご回答ありがとうございました。
    今回、店舗はなかなか決まらないので、上階の契約に当たりリフォームを貸主負担でするこ
    とにしていました。そのところを突っついてきているのだと思います。
    実際、私もクレームの当初から金銭的要求しかしてこなく、和解案として現在の家賃の値引
    きも打診しましたが、即座に拒否され、引っ越し費用等や慰謝料等の金銭しか要求してこな
    いところを見ると、仰る様に難癖をつけていると思っています。

    非常に心強いアドバイスを頂きまして、ありがとうございます。
    弁護士に依頼を視野に、場合によってはこちらから損害賠償を請求するくらいのつもりで対
    応していきたいと思います。


    参照URL→賃貸不動産経営博士の「お悩み大家さん」

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