「賃貸物件家主様からの相談コラム」 ~「原状回復費用トラブル 編」~ | 駒込・北区・豊島区・文京区の不動産のことなら株式会社ハウスマ


  • 「原状回復費用とクリーニング費用を請求したい」



     


     不動産賃貸経営博士の「お悩み大家さん」に寄せられた「賃貸物件オーナー様」のご質問
    について詳しく回答させていただいております。


    【大家さんからの質問】

    「原状回復費用とクリーニング費用を請求したい

    2DKの部屋に3年半入居していた賃借人の退去に伴い以下の点について原状回復費用とクリーニング費用を請求したいと管理会社に伝えましたところ次のような回答がありました。。

    ・クーラー2台のクリーニング代金 → 1台はほとんど使用していないとの入居者の申し出が
    あり、管理会社の担当者が目視で確認したところ埃やカビは認められないので1台分のみの請求
    とします

    ・キッチンの床に傷がついているので修繕費を請求したい → 傷は入居時からあったと入居者
    の申し出があったので請求できない

    ・居室内の壁に黒い汚れが付着しているので壁紙の張替え代を請求したい → 汚れは襖の裏紙
    の色が戸の開け閉めの際に物理的に移ったもので、構造上の問題なので請求できない

    以上の点で、

    ・クーラーを使用していないという入居者の主張を鵜呑みにしなければならないのでしょう
    か? 管理会社担当者が目視で綺麗だと確認しても奥の方まで確認できるわけではないので専門
    家の証明書を請求した方がよいでしょうか?
    ・キッチンの床は退去者が入居する直前に貼り直しているので入居時からあったという主張は納
    得できないのですが、証拠写真がないため反論するのは難しいでしょうか?

    ・現調に来た業者に尋ねてみましたら「裏紙の色が壁に付着するなんて、あり得ない」と笑って
    おりました。よく見ると胞子状のものが出ていて「黒カビですね」と言っていました。「カビだ
    と下地の板にもカビが繁殖している可能性があって、板も交換しなければならないですよ」と言
    われました。

    これは善管注意義務違反で修繕費を入居者に請求できるでしょうか?
    それにしても何故管理会社が全面的に入居者側に立って主張してくるのか、理解に苦しみます。



    【ハウスマからの回答】

    はじめまして。
    株式会社ハウスマ駒込店と申します。
    すでに1社回答されているようですが、不動産会社として回答させていただきます。

    ・エアコンのクリーニング費用は「賃貸借契約書」に借主負担と記載していない限り
    貸主負担となります。
    ※約款は基本的にいじりませんので「特約事項」や「その他備考」などに記載してあることが多
    いです。

    ・キッチンの床の傷ですが、入居前に「現況確認リスト」等は取り交わしていないでしょうか?
    ※「現況確認リスト」とは入居前に借主様に室内を確認いただき「傷や汚れ」がある箇所があれ
    ば記入いただき、貸主(もしくは不動産会社)と借主様とで現況を共有し保管しておくもので
    す。これがあると退去時のトラブルが減ります。
    「現況確認リスト」や「入居前の写真」でもない限り「証拠」がありませんので借主負担にする
    のは難しいかと思います。
    弊社では退去時のトラブルはほとんどありません。

    原状回復工事の割合負担は大きくわけると「経年変化及び通常の使用による住宅の損耗等の復旧
    については」貸主負担で「賃借人の故意・過失や通常の使用方法に反する使用など賃借人の責め
    に帰すべき事由による住宅等の損耗等があれば、賃借人は、その復旧費用を負担する」とされて
    います。
    いずれも「証拠」があって成り立つと思います。
    今回のケースの場合、「入居前の室内状態の証拠」がない限り借主へ請求するのは難しいかと思
    います。

    ここ数年で原状回復工事の割合負担は貸主のほうが大きく負担するようになりました。今後は賃
    貸借契約書の特約事項などに記載したほうがよろしいかと思います。弊社では以下の特約事項を
    記載しております。
    ・退去時、ルームクリーニング費用は借主負担とする。
    ・エアコンクリーニング費用は借主負担とする。
    ・煙草のヤニによる変色・破損したクロス等の張替えは借主負担とする。
    ・畳の表替え・襖、障子の張替えは借主負担とする。
    ・退去時の原状回復工事については貸主指定業者で行うのもとする。
    ※ただ、なにを記載しても借主負担になる訳ではございませんのでご注意ください。貸主に一方
    的に有利なものは記載していても無効となることがございます。

    管理会社が借主側に立つのもこの「入居前の室内状態の証拠」がない為と思われます。(管理会
    社にも多少の責任はあるかと思いますが・・・)
    今後は「現況確認リスト」を取り交わすことを条件にしてみてはいかがでしょうか。

    参考になれば幸いです。


    参照URL→賃貸不動産経営博士の「お悩み大家さん」



    株式会社ハウスマでは管理業務はそのままに管理手数料を以下のように設定しております。

    【ハウスマ賃貸管理プラン】
    ・一棟管理=月額総賃料の3%
    ・一戸管理=一律月額2,000円

    ※一戸管理の場合、賃料は関係ありません。

    詳しくは下記ハウスマHPをご確認下さい。


    【お部屋探しのお客様へ】
    「東京都」「千葉県」「埼玉県」のお部屋探しはお任せください!

    お部屋探しは株式会社ハウスマ駒込店へ
    物件情報毎日更新中~

    【管理会社をお探しの家主様へ】
    月額管理手数料=一律2,000円(一戸管理)
    月額管理手数料=賃料合計額の3%(一棟管理)

    ハウスマの選べる管理プランはこちら
    ハウスマの管理物件ギャラリー



カレンダー
 << 2021年1月