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賃貸物件の「管理会社」はどこも同じなの？ ～賃貸物件を貸す時に知っておくべき知識～
賃貸物件の「管理会社」とは？
賃貸物件は通常、貸主様（家主）が「家賃集金」や「設備の維持・管理」、「退去時の敷金精算」などを行っています。管理会社とは「貸主様（家主）」の代わりにこれらの業務を行う会社です。管理会社とはどのような業務を行うのか？管理手数料はいくらかかるのか？管理を委託するとどんなメリットがあるのか？今回はそんな「管理会社」について詳しくご説明します。
《目次》
◆「管理会社」の主な業務は？
◆「管理手数料」はいくら？
◆なぜ「管理業務」に差がないのか？
◆なぜ「管理手数料」を安く出来るのか？
◆「管理会社」委託のメリットは？
◆「管理会社」の変更は出来る？
◆「管理会社」委託の注意事項
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◆「管理会社」の主な業務は？
管理会社は大手から中小までさまざまな会社が存在しますが、管理内容はほとんど同じといえます。基本的には「入居者募集から退去時の敷金精算まで」を行い入居中のトラブルなどにも対応します。
※「仲介会社」は「入居者募集から契約まで」を行う会社ですので管理会社とは異なります。
《管理会社の主な業務》入居者募集業務 入居希望者の入居審査業務 家賃集金業務 入居者のトラブル対応 退去立会業務 敷金精算業務 更新業務 各種契約書類の作成 リフォーム会社のご紹介
◆「管理手数料」はいくら？
「管理手数料」とは管理を委託した場合、管理会社へ支払う報酬のことです。月額料金としている会社が多く管理手数料の金額は大手管理会社になるほど高額になる傾向があります。相場としては「大手管理会社で月額賃料の5％～10％」「中小管理会社で月額賃料の3％～5％」といったところでしょうか。
月額管理手数料 特徴 大手管理会社 5％～10％ ネームバリューがあり大手
特有の安心感がある。管理
手数料が割高。中小管理会社 3％～5％ ネームバリューは無いが
小回りがきく会社が多い。
管理手数料は大手に比べて
安価である。
「ネームバリュー」や「安心感」を求めている貸主様は大手管理会社、「柔軟性」や「安価な管理手数料」など自分の要望に合う管理プランを求めていてる貸主様は中小管理会社を選ぶ傾向があるのではないでしょうか。ただ、大手管理会社と中小管理会社の管理手数料には大きな差があり、あまり無視出来ない金額です。管理手数料が高いということは貸主様に入る家賃が少なくなり負担が大きくなります。
◆なぜ「管理業務」に差がないのか？
上記の「主な管理業務」でも記述した通り管理会社の行う業務は決まっています。貸主様の代わりに行う業務ですので大手管理会社でも中小管理会社でも業務は変わらないのです。
◆なぜ「管理手数料」を安く出来るのか？
近年では月額の「管理手数料」を安価に設定している管理会社が多くなってきました。なぜ料金を下げて今までと同じような管理業務が出来るのでしょうか？
理由としては・・・
賃貸借契約を締結する際「家賃保証会社」や「24時間サポート」といった付帯商品を借主に加入必須としている管理会社が多くなっております。
「家賃保証会社」とは万が一、借主が家賃を滞納した場合に代わりに立替払いしてくれる会社です。「24時間サポート」とは借主が入居中に「鍵を紛失」してしまったり「水漏れ」などのトラブルの際に駆けつけてくれるサービスになります。
これにより管理会社は家賃滞納のリスクが無くなり今まで行っていた「滞納家賃の督促業務」や、「鍵の紛失」や「水回りのトラブル」などについて管理会社の負担が軽減されることになり、管理手数料を安くしても利益が出来るようになったといえます。
ちなみに「家賃保証会社」と「24時間サポート」の料金は貸主・借主どちらの負担にも出来るのですが、借主負担としている管理会社がほとんどです。
◆「管理会社」委託のメリットは？
最大のメリットとしては貸主様の煩わしい業務が無くなることです。管理会社に業務を委託すると毎月「家賃の集金」を行い、滞納があったとしても家賃保証会社から代位弁済を受けられ、加入していなかったとしても借主へ督促をしてくれます。また、設備の不具合や入居者同士のトラブルといった緊急性の高い案件も管理会社に任せることで早期解決に繋がります。
借主の中にはルールをきちんと守る方もいればあまり守ってくれない方もいらっしゃいます。注意や改善指導を行う際に貸主様が直接話をしてしまうとトラブルになることも多々あります。管理会社に任せれば賃貸借契約のプロとして解決してくれるでしょう。
※補足※
管理会社に管理を委託したとしても「家賃保証会社」に加入していない入居者の家賃滞納は保証してくれません。「家賃保証会社」には入居中の案件でも加入出来ますが、直近3ヶ月～半年の家賃入金履歴の提出が求められます。滞納があると家賃保証への加入は難しいことが多いので注意してください。
管理会社の変更はいつでも可能です。現在の管理会社に契約の終了日を伝え、新しい管理会社に「●●月から管理をお願いしたい」と伝えた後、管理委託契約書を取り交わせば変更出来ます。入居者がいる場合、新しい管理会社が入居者へ通知を行い毎月の家賃口座変更などの手続きを行います。
◆「管理会社」委託の注意事項
管理会社の中には自社では「HOME'S」や「SUMMO」などのエンドユーザー向けサイトなどで募集せずに業者サイト（レインズやATBB）のみに物件を登録し仲介会社に入居者募集をしてもらう会社があります。
このやり方をしている管理会社には注意が必要です。仲介会社に募集を任せた場合、管理会社は入居希望者がどのような人物なのかわかりません。このようなやり方で賃貸借契約を締結した場合、トラブルになる可能性があります。
出来れば「HOME'S」や「SUMMO」などのエンドユーザー向けサイトにも掲載し自社でも入居者を募集する管理会社に任せたほうが、入居希望者がどのような人物かわかりますし自社で管理する以上、あまり変なお客様とは契約しないので安心です。
※補足※
実は管理会社に「宅建免許」は不要です。家賃管理や設備トラブルなどの対応は可能ですが、宅建業法にかかわる実務は出来ません。例えば「入居者募集」や「賃貸借契約の締結」などは宅建免許がないと出来ない業務となります。実際は宅建免許をもっている管理会社が大多数ですが、管理契約を締結する際は一度ご確認下さい。
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