分譲賃貸マンションを相場よりも高い賃料で貸出す方法! ~賃貸物件を貸す時に知っておくべき知識~ | 駒込・北区・豊島区・文京区の不動産のことなら株式会社ハウスマ


  • 分譲賃貸マンションを相場よりも高い賃料で貸出す方法! ~賃貸物件を貸す時に知っておくべき知識~



     



    分譲賃貸マンションを「相場よりも高い賃料」で貸出す方法!
     「転勤」や「手狭になってしまったから・・・」など色々な理由で分譲マンションを貸し
    出すオーナー様が多くいらっしゃいます。「売却」することも選択肢の一つですが、本ペー
    ジでは「せっかく買ったのに・・・売るのは・・・」「5年後には帰ってくるのでまた住み
    たい」「資産として残したい」「相続として子供に残したい」など売却よりも「賃貸に貸出
    す」ことを選択したオーナー様へ「分譲賃貸マンションを相場よりも高い賃料で貸出す方
    法」
    を詳しくご説明致します。

     

    《目次》 
    ◆「賃貸マンションと分譲マンションの違い」
    ◆「分譲賃貸マンションの賃料査定方法」
    ◆募集条件に「付加価値」を付ける!
    ◆「賃貸管理会社」は管理手数料が大事!



    ◆「賃貸マンションと分譲マンションの違い」 

     まず、「一棟賃貸マンション」と「分譲マンション」の違いからご説明します。

    【一棟賃貸マンション】
     一棟を家主がすべて管理しており1Fから階数が上がるにつれて賃料が1,000円~2,000
    円UPするように設定している物件が多いことが特徴。(角部屋は+1,000円~2,000円)
    賃貸用に建築している為、建築費や建物の規模、築年数、間取り等により専有部分や共有部
    分の設備が異なります。あくまで賃貸用に造られる物件ですので、設備を豪華にしてしまう
    と家賃も上げなくてはいけません。その為、必要最低限の設備にしている物件が大半となり
    ます。

    立地に関しては所有している土地に建てたり、家族から相続したりすることが多い為、駅か
    ら遠いなど利便性があまりよくない物件も多くあります。
    つまり「一棟賃貸物件」は賃料が同等な場合「立地・設備が似た物件が多い」為、家賃を設
    定する場合は近隣の賃貸物件の家賃相場と比較して家賃を設定することが多いのです。

    【分譲マンション(賃貸)】
     分譲マンションは主に売買用に造られる為「外観」「内装」「室内設備」「共用部分の設
    備」などすべての面で「賃貸用物件」よりもハイグレードのものが多く、セキュリティ面で
    も「オートロック」「防犯カメラ」「コンシェルジュ付き」「管理人常駐」「24時間ゴミ
    出し可能」など設備が整っている分譲マンションも多くなりました。
    また、市場調査をしてから建築する為、交通やお買い物などの利便性を考えて建てられております。
    ※こうした「ハイグレード設備」が分譲マンションのメリットとなります。

    まとめると分譲賃貸マンションは一棟賃貸マンションと比べて「物件の条件」が良くなり、
    ハイグレードな設備を求めるお客様が好んで契約する物件といえます。




    ◆「分譲賃貸マンションの賃料査定方法」 

     賃料を決定する際「近隣物件の家賃相場」を調べる方が大半かと思います。ただ、分譲賃
    貸マンションに関して言えば「近隣の家賃相場」はあまり関係ありません!

    なぜ関係ないのか?

    前述の「一棟賃貸マンションと分譲マンションの違い」でも記載しましたが、一棟賃貸マン
    ションの賃料査定方法は「近隣相場」から算出することが効果的ですが、分譲マンションは
    一棟賃貸マンションよりも「室内外の設備」や「立地」等のグレードが上がることが多い
    為、近隣の「一棟賃貸マンション」とはあまり比較対象になりません。

    つまり比較対象は
    同じ分譲マンション内だけです。

    「同じ分譲マンション内」に「現在、賃貸で募集中のお部屋があるのか(いくらで募集して
    いるのか)」「過去に募集していた場合、賃料はいくらだったのか」を知ることが賃料査定
    をする上でもっとも重要なことです。
    他のお部屋の現在や過去の募集・成約賃料がわかればご自身が貸出す際の賃料の目安となり
    状況に応じた対策を取ることが可能となります。

    他に募集が出ていなければ「高い賃料」での成約が見込めますし、仮に他に募集が出ていた
    としても早く決めたい場合は他の部屋よりも1,000円でも賃料を下げて募集し差別化を図る
    方法や他が決まるのを待って希望の賃料で決める方法などがございます。
    ※「敷金」「礼金」を安くしたり「フリーレント(賃料無料)」などを上手く駆使して賃料
    は下げないが「初期費用をサービス」することによりお得感を演出することも効果的です。



    ◆募集条件に「付加価値」を付ける! 

    上記、「分譲賃貸マンションの賃料査定方法」にも記述しましたが、早く入居者を見つけた
    い場合は募集条件に「付加価値」を付ける貸主様もいらっしゃいます。
    例えば・・・

    ・敷金
    敷金というのは借主様から預かるお金です。契約終了時(退去時)には無担保で返金しなけ
    ればいけません。ただし、借主負担の「退去時室内クリーニング」費用を差し引いて返金す
    ることが一般的です。
    例) 敷金100,000円預かっていて退去時クリーニング費用が45,000円だった場合、
    100,000円-45,000円=55,000円
    この55,000円は借主へ返金となります。

    ということは募集時に敷金を0にして、「退去時クリーニング代45,000円を契約時に支払
    ってもらう」
    ことにすれば、初期費用が下がり借主の負担も減ると同時に競合物件との差別
    化にも繋がり成約率も上がります。
    ※ただし、借主負担が「クリーニング費用」以上にかかってしまった場合、担保金がありま
    せんので借主から差額分を徴収する必要があります。
    ※「クリーニング代」の他に借主負担の割合が大きくなると予想される案件についてはオス
    スメ出来ない方法です。
    例えば、「ペット可」や「子供入居」「喫煙者」「賃料が高額な物件」「専有面積の広い物
    件」などです。

    ・フリーレント
    フリーレントとは「4月1日~4月31日」の間を賃料無料とする。というような家賃無料期間
    をいいます。「即入居可能」な物件の場合、申込みがあった日から2週間前後に賃料発生日
    を設定することが多いのですが、これは「少しでも早く賃料がほしい」など不動産会社や貸
    主の都合によって決められています。
    フリーレントを数日だけでも付けてあげることにより不動産会社の担当者は借主に賃料発生
    日はフリーレント延ばす代わりに契約を早く締結するよう借主に交渉出来ます。つまり「契
    約が固まり」「キャンセル防止」
    になるのです。
    ※フリーレントを付けないで賃料発生日を借主希望日に設定し、延ばした代わりに契約を早
    く行う方法もあります。


    ・ペット飼育
    賃貸物件はいまだに「ペット飼育相談可能物件」がとても少ないのが現状です。ペット相談
    可能になるだけでお問い合せや見学希望が増えます。ただし、飼育によって通常よりも退去
    時の原状回復工事が高額になることが予想される為、敷金を2ヶ月~3ヶ月預かり一部を償
    却(クリーニング費用に充当)する契約とすることがオススメです。また、ペットアレルギ
    ーがある人もいる為、マンション内の他の入居者様への配慮も必要となります。
    ※ちなみに「ペット飼育相談」というのはとほんどが「小型犬か猫のみ」としている貸主様
    が多いです。


    ・プレゼント
    貸主様の中には入居時に「プレゼント」をする方もいらっしゃいます。私の経験では「お掃
    除ロボット」や「室内照明」「TVモニターホン」「ガスコンロ」「掃除機」「加湿器」な
    どでした。借主もとても喜び貸主と借主の関係がとても良くなります。
    ※ただし毎回プレゼントしていると費用がかさむ為、期間限定などで行ったほうが効果があります。


    今回記述した「付加価値」は必ず行わなければいけないわけではございません。
    あくまで付加価値の一例としてご認識ください。




    ◆「賃貸管理会社」は管理手数料が大事! 

     せっかく賃料相場よりも高く貸せたとしても管理会社へ支払う「管理手数料」が高額では
    元も子もありません。賃貸管理の管理手数料相場は「月額総賃料の5%~10%」となってお
    ります。大手管理会社が高く中小管理会社は会社によってというところでしょうか。

    株式会社ハウスマでは管理業務はそのままに管理手数料を以下のように設定しております。


    【ハウスマ賃貸管理プラン】
    ・一棟管理=月額総賃料の3%
    ・一戸管理=一律月額2,000円

    ※一戸管理の場合、賃料は関係ありません。

    詳しくは下記ハウスマHPをご確認下さい。


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    ※物件情報毎日更新中~

    【管理会社をお探しの家主様へ】
    月額管理手数料=一律2,000円(一戸管理)
    月額管理手数料=賃料合計額の3%(一棟管理)

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