重要事項説明書で確認するべきこと! ~賃貸物件を借りるときに知っておきたい知識~ | 駒込・北区・豊島区・文京区の不動産のことなら株式会社ハウスマ


  • 重要事項説明書で確認するべきこと! ~賃貸物件を借りるときに知っておきたい知識~



     

     
    「重要事項説明書とは?」

     賃貸物件を契約する際、賃貸借契約書に署名・捺印する前に「重要事項説明書」
    の説明が義務付けられています。「重要事項説明書」というのは文字のとおり賃貸
    物件を契約する上で重要なことが記載されている書類ですので契約前に細かくチェ
    ックすることが大事です。


    《目次》 
    ◆「誰が」「誰に」説明するの?
    ◆「重要事項説明書」の内容とは?
    ◆「必ず確認したほうがよい項目」は?
    ◆「重要事項説明書」のまとめ
     


    ◆「誰が」「誰に」説明するの? 

     宅建業法上、借主(契約者)に「宅地建物取引士」が「宅建建物取引証」を提示
    の上、説明することが義務付けられています。POINTは宅地建物取引士が取引証を
    提示の上で借主に説明するというところです。借主(契約者)に説明しなければな
    らず、一緒に住む入居者や家族、連帯保証人への説明ではダメなのです。
    対面で行うことが基本ですが、昨今はIT重説というTV電話で説明することも可能に
    なりましたので、遠方からのお引越しの方や忙しくて不動産会社に契約へ行けない方
    には便利な方法といえます。

    契約時に宅地建物取引証の提示がなく重要事項説明書の説明が始まるような不動産会
    社は宅建業法違反になりますので要注意です。




    ◆「重要事項説明書」の内容とは? 

    宅建業法上、重要事項説明書に記載すべき項目は決まっています。

    【契約にかかる各種表示】
    ・宅地建物取引業者の表示
    ・宅地建物取引士の表示
    ・取引態様(代理なのか媒介なのかの説明)
    ・供託所等に関する説明
    ・貸主等の表示
    ・建物の表示(所在地・構造・築年月日・種類)

    【対象となる建物に直接関係する事項】
    ・登記記録に記載された事項等
    ・法令上に基づく制限の概要
    ・造成宅地防災区域内か否か
    ・土砂災害警戒区域内か否か
    ・津波災害警戒区域か否か
    ・工事完了時の形状・構造(未完成物件のとき)
    ・石綿(アスベスト)使用調査結果の記録に関する事項
    ・耐震診断に関する事項
    ・ライフライン(飲用水、電気、ガスの供給施設及び排水施設)の整備状況
    ・台所、浴室、トイレその他の建物の設備の整備状況(完成物件のとき)

    【取引条件に関する事項】
    ・借賃・借賃以外に授受される金銭の額及び授受の目的
    ・契約の解除に関する事項
    ・損害賠償額の予定または違約金に関する事項
    ・支払い金または預り金の保全措置の概要
    ・契約の種類・機関・更新等に関する事項
    ・定期借家契約の場合はその概要
    ・用途その他の利用の制限に関する事項
    ・敷金等の清算に関する事項
    ・管理の委託先
    ・建物敷地が借地の場合はその概要

    【その他の事項】
    ・添付書類や特約事項、その他の補足説明などの事項


    以上

    賃貸借契約の場合、重要事項説明書に記載する事項は一つでも欠けてはいけません。
    あまりにも簡単な重要事項説明書の場合、注意が必要です。




    ◆「必ず確認したほうがいい」項目は? 

    上記にも記載したとおり重要事項説明書の項目はとても多い為、最低限よく確認した
    ほうがよい項目を教えます。

    ・「借賃・借賃以外に授受される金額等」
    ここには毎月かかる費用(家賃や管理費、月額の町会費など)と初期費用(敷金・礼
    金など)の項目と金額が記載されています。もらった契約金明細書と相違があった場
    合は要注意です。もしかしたら不要な費用を請求されているかもしれません。必ず確
    認しましょう!

    ・「飲用水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の整備状況」
    ここにはライフラインの項目となります。昨今は自由化になりましたのでほとんどの
    物件で電気・水道・ガス会社を借主が選んで契約することが出来ます。ただし、ガス
    は都市ガスとプロパンガス(LPガス)に分かれますので確認しましょう。

    ・「建物の設備と整備状況」
    ここには重要な設備の項目となります。設備と明記されているものについては故障な
    どした場合、貸主が費用を負担して修繕します。特にお部屋の中のものは何が設備な
    のかよく確認するようにしましょう。
    ※賃貸物件の場合、現況優先としている不動産会社が多く図面と相違がある場合があ
    ります。図面とは異なる設備がある場合は必ず確認しましょう。
    ※設備とはいえ借主の故意・過失などで故障した場合は借主負担となります。

    ・「契約の解除に関する事項」
    ここには何をしたら契約が解除になるかの記載がございます。一般的には「家賃を〇
    ヶ月以上滞納した場合」や「貸主の承諾無しに造作・模様替えまたは転貸したとき」、
    「反社会的勢力と関わりがあると判断されたとき」「逮捕・拘留されたとき」「死亡
    したとき」などの内容が多く見受けられます。また、借主からの解約方法の記載もご
    ざいます。特に「何日前解約」なのかよく確認してください。

    ・「契約の種類・期間・更新等に関する事項」
    ここには賃貸借契約の種類「普通賃貸借契約」なのか「定期借家契約」なのかの記載
    があり「契約期間」や更新の有無が確認出来ます。

    ・「管理の委託先に関する事項」
    ここには物件を管理している氏名もしくは会社名の連絡先が記載されています。入居
    中に設備の不具合が生じた場合などの連絡先として確認しましょう。

    ・「用途その他の利用に関する事項」
    ここには「用途制限」としてどのような用途に使用してよいかの記載やペットや楽器
    の飼育・使用などの可否が記載されています。

    ・「特約事項」
    ここには色々な特約が記載されています。契約をする上でとても重要なことが記載さ
    れている場合があります。あまりにも貸主・管理会社に有利な条文や理不尽な条文の
    記載があった場合は契約すること自体を見直してもよいかもしれません。よく確認し
    てわからないことがあれば質問しましょう。



    ◆「重要事項説明書」のまとめ 

    重要事項説明書は「宅地建物取引士」が「宅地建物取引証」を提示の上で説明する義
    務があります。もし提示なしで重要事項説明書の読み合わせを行おうとする不動産会
    社だった場合、宅建業法違反となる為その契約は見直したほうがよいでしょう。
    また、重要事項説明書は契約の前に行う重要な事項が記載された書類です。入居後や
    退去時にトラブルにならない為に記載事項をよく理解してから契約するようにしまし
    ょう。




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